Serhant en bienes raíces: las características del dormitorio y la oficina superan el precio por pie cuadrado

El riesgo de un colapso del sector bancario, las inversiones bursátiles tambaleantes y los cambios para siempre en el lugar y la forma de trabajar de las personas después de que la pandemia mundial revelara la ventaja de los trabajos flexibles son solo algunos de los factores que afectan a los bienes raíces de alta gama; de hecho, a los mercados inmobiliarios en general.

Además de eso, el inventario de listados sigue siendo históricamente escaso, lo que obliga a los compradores especialmente, y a sus agentes, a ser creativos.

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MarketWatch le pidió a Ryan Serhant, un agente de bienes raíces de alto nivel, algo de experiencia en navegar la compra y venta en un mundo post-COVID-19 que aún cambia.

Serhant es agente, CEO y fundador de SERHANT, una mega correduría integrada verticalmente que comprende una división de listados, así como un estudio de cine interno, un brazo educativo, un equipo de marketing y una plataforma tecnológica. También es un autor de bestsellers, productor y una figura central en "Million Dollar Listing New York" y "Sell It Like Serhant" de Bravo.

Algunas respuestas han sido editadas por su extensión y claridad.

Reloj de mercado : Es un entorno de tipos de interés al alza, los mercados bursátiles SPX, +0,22% son volátiles y casi tuvimos un colapso bancario que requirió una reorganización agresiva en el espacio financiero para solucionarlo. ¿Cómo se ve afectado el mercado inmobiliario de alta gama, a menudo un mercado en efectivo?

siervo : El mercado de lujo, ya sea de bienes raíces, joyas, arte o automóviles, es relativamente resistente al mercado [de acciones y tasas de interés]. Así es como nos gusta verlo. En el mercado residencial de alta gama, estamos viendo una afluencia de ofertas que aún se encuentran en números [de precios] récord, ya que los compradores están tratando de determinar dónde colocar su efectivo.

Dicho esto, el volumen es obviamente más bajo. Y los compradores son un poco cautelosos con las compras emocionales. Hicimos muchas transacciones durante los años de cuarentena de COVID con personas que tomaban decisiones más con el corazón que con la billetera y la lógica. Y entonces, fue un mercado muy, muy activo que ahora se ha desacelerado un poco pero aún es fuerte.

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Reloj de mercado : Es una relación un poco más saludable, entonces, ¿lo que significa que los compradores no tienen que hacer una oferta prácticamente sin ser vistos? En cambio, hay un poco más de tira y afloja entre compradores y vendedores, ¿un poco más normalizado?

siervo : No diría normalizado y no soy el único que dice esto. Con cada movimiento del mercado, hay una desconexión. Los vendedores obviamente piensan que el mercado es más fuerte de lo que es. Los compradores piensan que el mercado está peor. Así que los vendedores encienden las noticias y dicen wow, rápida inflación. No hay dónde poner su dinero, los bancos están fallando, los bienes raíces son el activo más fuerte que existe, estoy subiendo mi precio. Los compradores miran las noticias y ven que la recesión se avecina, pesimismo, [y dicen] voy a tirar algo así como el 20% de lo que pidan. Así que hay una desconexión.

Pero lo que hace que este mercado sea único es que hay una falta de inventario muy, muy, muy notoria debido a las tasas de interés más altas, porque el vendedor promedio ahora no puede ascender: soy dueño de una casa de dos habitaciones y ahora necesito una de tres o un cuatro, y así sucesivamente. Y eso es lo que habían estado haciendo desde la década de 1950.

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Reloj de mercado: ¿Y las compras internacionales en EE. UU. son saludables? ¿Esas ofertas en efectivo y por encima de lo solicitado que expulsaron a muchos prestatarios nacionales durante ese entorno de tasas de interés bajas y de larga duración?

Serhan: A principios de este año, comenzamos a ver compradores extranjeros que regresaban a los Estados Unidos. Ya sabes, les gusta comprar basura estadounidense, ¿verdad? Les gusta poner dinero a trabajar aquí.

Hemos sido una especie de beneficiarios de países como Canadá, que han renunciado muy, muy públicamente a los compradores extranjeros en su intento de obtener el control de su mercado inmobiliario. Ahora, existen lagunas y formas de seguir siendo un comprador extranjero en Canadá. Pero ya sabes, es un trabajo extra.

También hay muchos padres que compran apartamentos para niños que regresan a la escuela, a la universidad y no solo van [a clases] por Zoom.

"'El mercado inmobiliario de lujo de EE. UU. se ha beneficiado de países como Canadá, que han renunciado públicamente a los compradores extranjeros'".

Reloj de mercado : ¿Alguna tendencia en particular en este momento? ¿Ciertas configuraciones, ciertas comodidades, metraje? ¿Qué se mueve más rápido que otros?

Serhan: Es interesante. Antes nos enfocábamos mucho en el precio por pie cuadrado. Así es como determinaría si está haciendo una buena compra o una mala compra. Ahora, estamos viendo que la gente mira el precio por pie, pero en realidad están tomando en cuenta el precio por dormitorio, diciendo que necesito ese espacio adicional. Necesito esa oficina en casa. Y a veces pagan extra por ello. Sin embargo, tenemos un puñado de ofertas entre la ciudad de Nueva York, los Hamptons, en el sur de Florida, donde el precio por pie es increíblemente alto en comparación con los competidores, pero el precio por habitación es bajo. Y por eso estamos ayudando a las personas a ver su inversión de acuerdo con diferentes métricas en estos días. En parte, porque nuevamente, cuando se ve impulsado por un inventario tan bajo, debe cambiar la forma en que piensa acerca de la compra y venta de bienes raíces.

Los planos de planta abiertos y los pies cuadrados más grandes siguen siendo muy populares. COVID no fue hace tanto tiempo. El trabajo híbrido sigue siendo muy popular. Quizás no tanto en los bancos de inversión, pero sí en muchas empresas.

"'Lo que hace que este mercado sea único es que hay una falta de inventario muy, muy, muy notable debido a las tasas de interés más altas, porque su vendedor promedio ahora no puede subir".

Reloj de mercado : También cubro temas de sostenibilidad, cambio climático y transición energética. Así que me pregunté en el mercado de lujo, comparémoslo con, digamos, hace tres años versus hace cinco años versus hace 10 años, ¿se están teniendo en cuenta ese tipo de preguntas? Incluso he cubierto algunos mercados donde los compradores están optando por el aspecto elegante de las estufas eléctricas de inducción en lugar de las que antes eran de gas.

siervo : No preguntan sobre [sostenibilidad] tanto como preguntan si habrá un ahorro de costos o si hay problemas de salud. En una ciudad como Nueva York, lo primero y más importante es pensar en la calidad del aire. Así que podrían preguntar, ¿cuál es la calidad del aire con el que estaríamos durmiendo y respirando y que mi bebé estará respirando? ¿Es este aire reciclado? Y preguntan por la calidad del agua. Entonces, por ejemplo, en uno de nuestros edificios en el bajo Manhattan, Jolie, en Greenwich Street, colocamos filtros intercambiables en nuestras duchas.

En nuestros mercados suburbanos, donde tenemos casas, la gente piensa en su huella de carbono principalmente con respecto al transporte. Están buscando cargadores domésticos para vehículos eléctricos (EV) TSLA, +4,12 ​​% y en nuestros mercados de casas adosadas, estamos viendo cada vez más paneles solares TAN, +1,14 % para ayudar a alimentar estos hogares. Incluso desde mi casa en Brooklyn, cuando observo nuevas construcciones, nunca había visto tanta gente poniendo paneles solares en sus techos. Así que diría que [la sostenibilidad y la energía alternativa] no es lo primero en lo que piensa la gente cuando toma una decisión sobre dónde vivir, pero es parte de la conversación.

“'Ahora, estamos viendo que la gente mira el precio por pie, pero en realidad están tomando en cuenta el precio por habitación, diciendo que necesito ese espacio adicional. Necesito esa oficina en casa'. "

Reloj de mercado : Hemos cubierto muchos artículos sobre el futuro de los centros y los núcleos de las ciudades en un mundo post-COVID, el futuro del trabajo de oficina híbrido, el trabajo desde casa, el destino de las torres de oficinas medio vacías. Y ciertamente, hay ventajas y desafíos al convertir los edificios de oficinas y sus singulares pilas de plomería o la falta de luz natural en residenciales. ¿Cuál es tu opinión?

siervo : Creo que hay algunas oficinas increíbles que ahora necesitarán encontrar alguna reutilización adaptativa, ya sea residencial o en una mejor educación o algo experiencial. Empecé en proyectos de conversión de oficinas a viviendas. Uno de mis primeros proyectos en John Street en el distrito financiero [de Manhattan] fue un enorme edificio de seguros que luego se convirtió en residencial. Pero ya sabes, como dijiste, no es lo más fácil. Puede avanzar rápidamente con la construcción porque el edificio ya está allí. Muchos edificios de oficinas tienen fachadas de piedra muy intensa, por ejemplo, que hoy en día sería muy costoso hacerlo desde cero. Tan genial, boom, solo tenemos que limpiarlo. Ya sabes, podrías tener techos de 12 pies, porque tal vez muchos de los pisos albergaron servidores a lo largo de los años, cosas así.

O puede encontrarse con situaciones en las que estos son solo edificios de oficinas: ventanas diminutas, estado de hito que limita incluso la renovación interior a residencial.

Muchos de estos propietarios de oficinas tendrán que averiguar qué hacer. Creo que la cifra que se está arrojando es algo así como $1,4 billones en préstamos para oficinas que se restablecerán en los próximos 18 a 24 meses. Entonces, qué sigue es una gran pregunta.

Escuche el podcast Best New Ideas in Money de MarketWatch: ¿Qué pasa si la gente deja de ir a la oficina?

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Reloj de mercado : En MarketWatch, publicamos periódicamente nuestra columna Help My Career. Sin duda, el papel del corredor de bienes raíces ha cambiado, con la tecnología, con un grupo de compradores más jóvenes que están facultados para investigar mucho, etc. Combina muchas opciones de medios y tecnología con sus ventas. ¿Qué consejo tienes para los posibles agentes en este mundo cambiante?

Serhan: Obviamente, el proceso de propiedad de la vivienda ha cambiado a lo largo de los años. La asequibilidad ha cambiado a lo largo de los años. Pero la mayoría de la gente no piensa en los bienes raíces como un negocio todos los días. Y es una decisión financiera importante, ya sea que esté buscando comprar o vender. Hay muchos, muchos costos secundarios asociados con todo el proceso. Y desea tomar la decisión correcta incluso cuando está alquilando, ¿verdad? Todavía es dinero fuera de su bolsillo. Y así, incluso con mayor tecnología, incluso con IA, incluso con sistemas asombrosos que muestran todo lo que alguien podría aparentemente tomar sus propias decisiones, existe una necesidad aún mayor de que los profesionales de bienes raíces lo expliquen.

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Algo que siempre les he dicho a los agentes es que entiendan que la gente odia que les vendan, pero les encanta ir de compras con amigos. Es por eso que el comercio electrónico es popular: es fácil compartir una imagen con amigos y obtener la aceptación. En todo caso, lo que estamos viendo es que con más información, hay más decisiones que tomar. Y necesita a alguien que sepa lo que está haciendo para ayudarlo a guiarlo a lo largo del proceso. La gente también odia la confrontación. La gente realmente no quiere representarse a sí misma. Puede defenderse en la corte como su propia representación legal, claro, pero ¿lo haría?

"' Incluso con mayor tecnología, incluso con IA, incluso con sistemas asombrosos que muestran todo lo que alguien podría aparentemente tomar sus propias decisiones, existe una necesidad aún mayor de que los profesionales de bienes raíces lo expliquen". "

Estamos viendo a más y más personas entrar en este negocio cada año porque creo que más personas se están volviendo emprendedoras y para 2027, alrededor del 50 % de la fuerza laboral en los Estados Unidos se considerará parte de la economía de los conciertos.

Digo, solo recuerde que su trabajo principal todos los días es generar negocios, conocer gente nueva, crear nuevas relaciones, encontrar nuevos productos, nuevo inventario y cerrar tratos. Y la forma en que podrá hacerlo con más éxito a largo plazo es construir una marca personal más allá del vendedor.

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Rachel Koning Beals es editora de noticias de MarketWatch en Chicago.